Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2019: Nhận diện cơ hội, nắm bắt thời cơ

Ngành công nghiệp Việt Nam đang có rất nhiều cơ hội để vươn lên trong cuộc đua phát triển thị trường nhờ sự tác động của các yếu tố thuận lợi từ bối cảnh đến chính sa

Tôn Quyên 22/04/2019 07:00

Theo đó, thị trường BĐS CN Việt Nam (BĐSCN) (bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và các bất động sản hậu cần khác) vẫn đang trong giai đoạn phát triển mới với nhiều tiềm năng.

Bệ phóng từ bối cảnh và chính sách

Bắt đầu mở cửa từ những năm 1986 với chỉ khoảng 335 ha đất dành riêng cho các khu công nghiệp (KCN). Tính đến hết năm 2018, cả nước có 326 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt gần xấp xỉ 93 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp đạt gần 64 nghìn ha, chiếm khoảng 68% tổng diện tích đất tự nhiên. Trong 326 kCN được thành lập, có 250 kCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên gần 68 nghìn ha và 76 kCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản với tổng diện tích đất tự nhiên trên 25 nghìn ha.

Có được sự tăng trưởng mạnh mẽ này là nhờ Việt Nam định hướng là một nền kinh tế tập trung xuất khẩu, việc tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), liên tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh đã giúp Việt Nam thu hút ngày càng nhiều dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chảy vào. Bên cạnh đó, những tác động trực tiếp hay gián tiếp từ bối cảnh kinh tế quốc tế hay trong nước cũng giúp thị trường BĐS CN Việt Nam ngày càng “thăng hoa”.

Lễ ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác đầu tư tại KCN Nam Hà Nội.

Tác động của cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung vào thời điểm cuối năm 2018 khiến xu hướng rời bỏ Trung Quốc của chuỗi cung ứng sản xuất đã và đang được thực hiện, nhiều doanh nghiệp FDI đang có xu hướng di chuyển các nhà máy sản xuất từ Trung Quốc, ấn Độ sang Việt Nam như Nike hay Adidas,... Việt Nam đang trở thành điểm đến công nghiệp hàng đầu trên thế giới do chi phí nhân công thấp và nằm trong cầu về phân khúc này lại có xu hướng tăng cao, điều này sẽ gia tăng cầu về BĐS CN tại các KCN, kho bãi và nhà máy.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến hết năm 2018, Việt Nam ghi nhận tổng vốn FDI cam kết đạt tới gần 35,46 tỷ usD, tương đương 98,8% so với năm 2017. Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành lĩnh vực, trong đó đầu tư tập trung nhiều nhất vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo với tổng số vốn đạt 6,93 tỷ USD, chiếm 81,8% tổng vốn đầu tư đăng ký. Thực tế trên đã khiến nhu cầu BĐS CN đang dần vượt quá nguồn cung tại các KCN vận hành tốt với tổng tỷ lệ lấp đầy đạt trên 73%. Điều này đã tạo động lực cho phân khúc BĐS CN và logistics phát triển.

Dự báo đến năm 2020, Việt Nam sẽ có khoảng 500 KCN, diện tích cần khoảng 500.000 ha. Đến năm 2025, thị trường thương mại điện tử tại Việt Nam dự báo sẽ tăng lên đến 8 tỷ usD. Như vậy, bên cạnh công nghệ, các doanh nghiệp logistics cũng phải nhanh chóng đầu tư hạ tầng để chiếm miếng bánh lớn trong tương lai. Nguồn cung đất công nghiệp hiện tại và trong thời gian sắp tới đang tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư sản xuất, các giao dịch BĐs CN lớn đang thúc đẩy niềm tin của nhà đầu tư, tạo cơ hội cho các các nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư vào BĐS CN tại Việt Nam.

"Nhu cầu BĐS CN đang dần Vượt quá nguồn cung tại các KCN vận hành tốt với tổng tỷ lệ lấp đầy đạt trên 73% .

Theo báo cáo của Jll về BĐS CN, xét về mức lợi nhuận trên chi phí (yield on cost) và lợi nhuận trên tiền mặt (cash- on-cash yield), lợi nhuận thu được từ việc phát triển BĐS CN tại Việt Nam có thể đạt 11-12%, là mức lợi nhuận cao nhất trong khu vực. Đầu năm 2018, thị trường đã chứng kiến một thỏa thuận mang tính bước ngoặt, đó là giao dịch bán và cho thuê lại tại VSIP Park - Công ty liên doanh TNHH KCN Việt Nam - Singapore - với mức sinh lợi lên đến 10,7%. Đây chính là yếu tố tích cực, là tiền đề để BĐS CN vươn mình và phát triển, hiện thực hóa những cơ hội và tiềm năng to lớn như đã được kỳ vọng.

Bên cạnh đó, Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 của Chính phủ Quy định về quản lý kCN và khu kinh tế đã ban hành, đã bổ sung thêm một số loại hình KCN và khu kinh tế đặc thù, trong đó có KCN - đô thị - dịch vụ gồm các khu chức năng: KCN là khu chức năng chính; khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung cấp các dịch vụ tiện ích xã hội cho KCN (có thể bao gồm các phân khu chức năng như: nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển, trung tâm ươm tạo doanh nghiệp và một số hạng mục công trình kinh tế - xã hội cần thiết cho sự phát triển đồng bộ, bền vững của khu), được đầu tư xây dựng để đảm bảo sự phát triển hiệu quả, bền vững về kinh tế, xã hội, môi trường của KCN.

Quy mô diện tích khu đô thị - dịch vụ tối đa không vượt quá 1/3 quy mô diện tích khi công nghiệp”. Chính sách từ Nghị định này là “điểm mở” giúp các nhà đầu tư có thêm cơ hội đầu tư vào BĐS CN, thay đổi cách thức vận hành các KCN và thúc đẩy thị trường BĐS CN phát triển mạnh mẽ trong tương lai.

Để tận dụng tốt những cơ hội

Thị trường đầu tư BĐS CN Việt Nam mới chỉ đang bước vào giai đoạn khởi đầu và với những chuyển biến hiện nay, thị trường BĐS CN và dịch vụ logistics của Việt Nam được xem là đã đến thời điểm chín muồi cho đà tăng trưởng vượt bậc. Tuy nhiên, để Việt Nam có thể tiến lên giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển logistics/công nghiệp, trở nên cạnh tranh hơn và thậm chí trước các nước khác, chúng ta vẫn còn nhiều việc phải làm.

Theo GS.TSkH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường “BĐS CN có tiềm năng phát triển lớn nhưng thực tế lại chưa tận dụng được hết những cơ hội. Chúng ta phải có những nghiên cứu và đổi mới tích cực hơn nữa về phân khúc BĐs Công nghiệp thì mới có thể chuyển hóa cơ hội hay tiềm năng thành sự phát triển thực”.

“BĐS CN có tiềm năng phát triển lớn nhưng thực tế lại chưa tận dụng được hết những cơ hội. Chúng ta phải có những nghiên cứu và đổi mới tích cực hơn nữa về phân khúc BĐS công nghiệp thì mới có thể chuyển hóa cơ hội hay tiềm năng thành sự phát triển thực”.

- GS Đặng Hùng Võ -

Dù đã được đầu tư nhiều về cơ sở hạ tầng, nhưng yếu tố này chưa thực sự hoàn thiện và đầy đủ, mà vẫn đang trong giai đoạn phát triển. Bên cạnh đó, các công ty ở Việt Nam còn thiếu kinh nghiệm xây dựng, quản lý cũng như thiếu nguồn vốn.

Chi phí giao dịch qua biên giới, bao gồm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu, ở Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với hầu hết các nước trong khu vực. sự khác biệt đáng kể trong cấu trúc chi phí cho thấy nhóm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục cần tập trung cải thiện nhiều hơn.

Để có thể chuyển dịch lên một nấc thang mới trong chu kỳ phát triển KCN/ logistics và trở nên thu hút và cạnh tranh hơn so với các nước khác trong khu vực, Việt Nam cần phải tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào phát triển cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống đường cao tốc, các cảng biển nước sâu, nâng cao chất lượng hệ thống điện nước, bao gồm cả hệ thống tái tạo năng lượng. Bên cạnh đó, để giữ chân các nhà đầu tư trong dài hạn, chính phủ cũng nên lưu tâm tới việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính và hải quan rườm rà cũng như cải thiện sự kết nối giữa các lĩnh vực kinh tế.